Vermieter sind nach dem Kauf eines Mietobjekts naturgemäß daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein. Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar und kann also keine steuermindernde Wirkung entfalten.

Das Bundesfinanzministerium hat im Juni 2023 auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. Mit ihr lässt sich ein Gesamtkaufpreis auf den Boden- und Gebäudewert aufteilen. Dem Berechnungsschema liegt die höchstrichterliche Rechtsprechung zugrunde, nach der ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufgeteilt werden muss.

Anhand der Berechnungshilfe können Vermieter die Kaufpreis-aufteilung entweder selbst durchführen oder die Plausibilität ihrer eigenen Wertansätze überprüfen. Auch die Finanzämter nutzen die Arbeitshilfe.

Vermieter sollten auch wissen, dass eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung nach der Rechtsprechung grundsätzlich von den Finanzämtern akzeptiert  werden muss. Das Ergebnis aus der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung darf also nicht reflexartig zugrunde gelegt werden. Eine vertraglich vorgenommene Aufteilung ist für das Finanzamt aber nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Wurden durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und erscheinen sie wirtschaftlich nicht haltbar, können Finanzämter und Finanzgerichte sie daher verwerfen und eine anderweitige Aufteilung (z.B. nach der Arbeitshilfe) vornehmen.

Hinweis: Abrufbar ist das aktualisierte Berechnungs-Tool unter www.bundesfinanzministerium.de über den Pfad  „Themen > Steuern > Steuerarten > Einkommensteuer“ (hier klicken).

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