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Steuerlich abzugsfähig oder nicht? – Schuldzinsen nach Verkauf einer Immobilie

Stand:
Thematik: Steuern und Rechnungswesen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in den letzten Jahren mit mehreren Urteilen bestätigt, dass Schuldzinsen für die Anschaffung oder Herstellung eines Vermietungsobjektes im steuerlichen Privatvermögen auch nach der Veräußerung der Immobilie weiterhin steuerlich abziehbar bleiben können. Das Bundesfinanzministerium hat dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nun Rechnung getragen und in einem Schreiben aus Juli 2015 Folgendes geregelt:

Bei Veräußerungen bis Ende 1998 greifen nach wie vor die alten Rechtsprechungsgrundsätze, nach denen Schuldzinsen aufgrund des nicht mehr bestehenden wirtschaftlichen Zusammenhangs mit den Vermietungseinkünften nicht als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Nach der jüngsten BFH-Rechtsprechung sind bei Veräußerungen ab 1999 Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten anzuerkennen, soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Der Zusammenhang zwischen den Verbindlichkeiten und dem ehemaligen Vermietungsobjekt bleibt allerdings nur dann bestehen, wenn der Veräußerungserlös vollständig zur Schuldentilgung verwendet wird. Wird er ganz oder teilweise für private Zwecke verwendet, zum Beispiel für die Anschaffung einer selbst genutzten Wohnimmobilie oder den Kauf eines privat genutzten Pkw, wird der Zusammenhang der Verbindlichkeit mit den ehemaligen Vermietungseinkünften gelöst. In diesem Fall sind die Schuldzinsen, die nach Veräußerung der vormals für die Erzielung von Vermietungseinkünften genutzten Immobilie anfallen, steuerlich nicht mehr abzugsfähig. Sofern der Veräußerungserlös aus dem Vermietungsobjekt jedoch zur Begründung einer neuen Einkunftsquelle verwendet wird, sind die Schuldzinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar. Dies wäre zum Beispiel der Fall beim Erwerb eines anderen zur Vermietung genutzten Wohnobjektes, bei einer Kapitalbeteiligung, aus der steuerpflichtige Erträge in Form von Dividenden fließen, oder der Investition in ein eigenes Unternehmen.

Vorfälligkeitsentschädigungen stellen aufgrund des Zusammenhangs mit der Veräußerung des Vermietungsobjektes keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Wurde das Vermietungsobjekt jedoch innerhalb von zehn Jahren erworben und wieder veräußert und liegt insoweit ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, sind die Vorfälligkeitsentschädigungen als Kosten bei der Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns abziehbar.

Sofern bei dem veräußerten Vermietungsobjekt die Absicht, Einkünfte zu erzielen, bereits vor der Veräußerung entfallen ist, wäre auch ein Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten nicht mehr zulässig. Dies wäre zum Beispiel infolge eines längeren Leerstandes des Gebäudes ohne konkrete Vermietungsbemühungen der Fall.

Wurden bei dem veräußerten Vermietungsobjekt in der Vergangenheit fremdfinanzierte Erhaltungsaufwendungen durchgeführt, führen die insoweit anfallenden Schuldzinsen grundsätzlich auch nach der Veräußerung zu steuerlich abzugsfähigen nachträglichen Werbungskosten. Genauso wie bei Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten kommt ein nachträglicher Werbungskostenabzug von Schuldzinsen nur in Betracht, wenn der Veräußerungserlös vollständig zur Schuldentilgung verwendet wurde.

 

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