Im Jahr 2018 ist in Deutschland das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten. Hierdurch werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag zusätzlich zu den allgemeinen werkvertraglichen Regelungen weitere Vorgaben geschaffen, um den Besonderheiten von Bauvorhaben Rechnung zu tragen.
Unter Verbraucherbauverträgen versteht der Gesetzgeber solche Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Noch vor Abschluss des Bauvertrages hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, in der unter anderem die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes dargestellt und verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerkes beziehungsweise zur Dauer der Bauausführung gemacht werden. Die Baubeschreibung wird grundsätzlich Bestandteil des Verbraucherbauvertrages; letzterer bedarf der Textform. Nach Abschluss des Verbraucherbauvertrages und einer ordnungsgemäßen Belehrung ist der Verbraucher berechtigt, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zu widerrufen. Im Falle der notariellen Beurkundung des Vertrages steht dem Verbraucher ein solches Widerrufsrecht allerdings nicht zu.
Bei Bau- und Verbraucherbauverträgen verfügt der Besteller des Bauvorhabens zukünftig über ein Anordnungsrecht gegenüber dem Bauunternehmer. Hierdurch kann der Besteller Änderungen am vereinbarten Werkerfolg und Maßnahmen anordnen, die aus seiner Sicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig sind. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn die ursprüngliche Leistungsbeschreibung lücken- oder fehlerhaft ist und deren Umsetzung deshalb nicht zur Herstellung eines funktionstauglichen Bauwerkes führen würde. Der Anordnung muss aber der Versuch einer einvernehmlichen Einigung mit dem Bauunternehmer vorangehen. Außerdem muss das Begehren des Bestellers für den Bauunternehmer zumutbar sein. Eine solche Änderungsanordnung kann für den Besteller allerdings eine nachteilige Anpassung der Vergütung nach sich ziehen. Sofern der Bauunternehmer vom Besteller keine Abschlagszahlungen verlangt, muss der Besteller die vereinbarte Vergütung an den Bauunternehmer erst entrichten, wenn er das Werk abgenommen und vom Bauunternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erhalten hat. Eine Schlussrechnung ist prüffähig, wenn die erbrachten Einzelleistungen für das Bauvorhaben übersichtlich und für den Besteller nachvollziehbar aufgeführt sind.
Setzt der Bauunternehmer einem Verbraucher für die Abnahme eines fertiggestellten Werkes eine Frist, dann hat er den Verbraucher in Textform darüber aufzuklären, dass eine nicht erklärte oder eine ohne Angabe von Mängeln verweigerte Abnahme zu einer fiktiven Abnahme führt. Dies gilt nicht nur für Bauverträge, sondern für Werkverträge ganz allgemein.
Bei Fragen zum neuen Bauvertragsrecht wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt – vorzugsweise an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
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